Para começar a enfrentar o desafio de produzir uma cidade mais justa e sustentável, o primeiro passo é atacar os vazios urbanos, as grandes áreas mantidas desocupadas ou subutilizadas na expectativa de se apropriar da valorização gerada pelos investimentos públicos e privados no entorno. Essencialmente parasitárias, estas grandes reservas especulativas promovem a degradação dos arredores e comprometem tanto o esforço público de qualificação da urbanização quanto os projetos privados de investimentos.

Por muitos anos, esta questão do enfrentamento dos vazios urbanos foi encarada com um viés ideológico totalmente equivocado. Aquilo que, por exemplo, em Nova Iorque era visto como um elemento essencial do desenvolvimento econômico (mecanismos para inibir áreas ociosas ou de baixa utilização incompatível com os projetos urbanos), aqui foi visto por décadas – e às vezes ainda é – como uma política “esquerdista”.

Políticas como a desenvolvida em Nova Iorque pressionam para que estas reservas especulativas sejam colocadas no mercado e alimentem o ciclo produtivo imobiliário que combate a degradação do entorno.

É com dificuldade, mas também com satisfação, que este debate tem sido enfrentado e ganho desde 2011 com a aplicação da Lei da Função Social da Propriedade, que prevê um rito claro para combater a especulação por meio da progressão na cobrança do IPTU e outros mecanismos.

Se houve avanços concretos nestes cinco anos de aplicação do Plano Diretor, em boa parte isso ocorreu por causa da Lei da Função Social da Propriedade, aprovada ainda antes do PDE, em 2010. Prevista na Constituição e no Estatuto das Cidades, em São Paulo, a lei que cria os mecanismos para execução da Função Social é de minha autoria.

O viés ideológico que ainda resta na visão sobre a Função Social da Propriedade a encara como instrumento punitivo, não como política de incentivo a produção habitacional e estímulo à atividade imobiliária. Na elaboração da lei, para superar essa visão equivocada, foram criadas “portas de saída” para que a progressividade do IPTU dos vazios urbanos e a desapropriação fossem não o objetivo, mas o último recurso a ser adotado.

A meta não é arrecadar mais IPTU ou desapropriar, mas fazer com que estas áreas vazias ou subutilizadas tivessem uma destinação compatível com o adensamento previsto para as regiões onde estão inseridas e se integrassem na cidade, produzindo moradia em áreas bem servidas de infraestrutura e oportunidades de negócios e desenvolvimento. Ainda há muito a ser feito, mas, em grande parte, os resultados falam por si.

Hoje, dos quase 1300 imóveis notificados, a maioria nas regiões centrais, um quarto já tem projeto protocolado. Ou seja, o proprietário tem uma proposta sobre o que fazer ali para que o imóvel possa cumprir sua função social. A proporção é ainda maior se for levada em conta apenas as áreas notificadas nas quais efetivamente se verificou que se tratava de reserva especulativa.

Nestas áreas, antes degradadas, começa a surgir uma nova cidade moderna no lugar das áreas esvaziadas. Espaços que aumentarão a oferta de moradia próximas do emprego, com infraestrutura. Certamente, o custo de incentivar esta produção é muito menor do manter a explosão desenfreada da periferia. Levados em conta os problemas associados à expansão periférica, como o custo ambiental e de mobilidade, não é difícil concluir que incentivar a produção nestas áreas centrais notificadas geraria, no final, muito mais economia e benefícios à cidade. Por exemplo, estimular programas de Locação Social nesses imóveis seria uma forma eficaz de enfrentar o déficit habitacional e acelerar a oferta de moradia digna.

 

Crédito da imagem: Marcelo Camargo (Agência Brasil)

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