Um dos primeiros romances realistas da nossa literatura é O Cortiço. Em Saudosa Maloca e outras composições de Adoniran Barbosa, o drama habitacional está no coração da obra. Fato é que a habitação no Brasil é uma tragédia e assim vem sendo por mais de um século.

Tragédia que se agrava primeiro com a industrialização e urbanização rápida das décadas de 60 e 70 e depois com a desindustrialização na década de 90, desafiando todas as políticas que tentam atenuar o problema, com seus efeitos se irradiando por outros temas como mobilidade e segurança. Mais do que recursos (pois há investimentos bilionários como os do “Minha Casa, Minha Vida”, que agravam alguns dos problemas ao invés de enfrentá-los), é necessário enxergar o problema de uma forma nova.

O projeto de Locação Social se propõe a dar uma solução nova para o problema atacando suas raízes. Uma das causas do drama habitacional está nas décadas de desincentivo à produção de imóveis para locação residencial, fruto da demagogia que prolongou artificialmente por mais de meio século dispositivos legais de exceção e emergência criados para reduzir tensões durante a 2ª Grande Guerra. Só em 2012 se chegou a uma Lei do Inquilinato capaz de dar segurança jurídica aos investimentos na área, mas certamente já era tarde demais.

O Poder Público, que no resto do mundo busca atender à necessidade de produção habitacional para a população de baixa renda acabou por também copiar a distorção que a legislação gerou no mercado e focar suas políticas em uma visão patrimonialista do “sonho da casa própria”, abandonando iniciativas pioneiras de locação social como do Conjunto Pedregulhos.

O primeiro defeito desta política patrimonialista está em ignorar uma realidade óbvia de natureza privada: o imóvel que uma família precisa ao longo da vida não é o mesmo. Imaginar que um mesmo apartamento atenda às necessidades de um jovem casal sem filhos, de uma família com vários filhos ou de idosos cujos filhos já saíram de casa é deixar de lado a compreensão do que é uma casa, achando que ela é só um elemento físico no qual a realidade humana pode ser abstraída.

O segundo problema, que se agravou severamente com o pipocar de projetos extensos em áreas periféricas através do MCMV, é também fruto desta abstração do humano. O país levará décadas e gastará bilhões para lidar com o espraiamento gerado pela produção de habitação em regiões distantes, desprovidas de infraestrutura, longe de tudo, porque só se levou em conta o preço da terra que gerava mais lucro ao invés de se pensar na cidade. Mas a maior vítima é o “beneficiário” do programa, condenado a uma vida na qual perderá 4h todos os dias dentro do transporte coletivo.

São Paulo tem algumas exceções a esta regra, com projetos de MCMV na área central por conta da minha legislação da Função Social da Propriedade, com 25% dos imóveis notificados já com projetos protocolados para se transformarem em empreendimentos habitacionais. Esta exceção é que devia realmente ser a regra, mas isto só terá viabilidade para acontecer por meio de um programa estruturado de Locação Social.

Isto porque só ao se sair da matriz patrimonialista, na qual muitas vezes os pesados valores de subsídio se perdem em transações impossíveis de evitar, na medida em que ao se remunerar o imóvel e não o usuário, se estimula a produção e ao se manter o controle do atendimento habitacional, se garante que o benefício seja dado a quem precisa dele, pelo tempo que precisar, podendo ser dirigido a outra família quando não é mais necessário.

No limite, a intenção é estimular a produção de unidades para locação, assegurando que nas próximas décadas haja um equilíbrio da oferta de imóveis para as várias faixas de renda, tornando menos necessária a intervenção pública para garantir a possibilidade de gastos com habitação da maioria da população dentro da faixa universal de comprometimento da renda até 30%.

Mas onde encontrar recursos para isto em um cenário de depressão econômica, na qual mesmo os recursos para produção habitacional estão severamente comprometidos?

A resposta mais simples é que este comprometimento se dá justamente pelas políticas equivocadas que consomem recursos de forma ineficiente e ineficaz, em especial sem serem capazes de resolver o problema, em alguns casos até os agravando.

Uma primeira fonte de recursos vem dos R$ 150 milhões já gastos hoje com programas de “aluguel social”, que distribui sem qualquer controle “vales” de R$ 400 a 600 a famílias em situação de risco. Seria garantido um melhor atendimento, até para as próprias famílias, se estes recursos remunerassem os imóveis, oferecendo um fluxo de recursos garantido para subsidiar habitações dignas ao invés de alimentar a indústria de cortiços e barracos, muitas vezes tocada pelo crime organizado, como acontece hoje.

Uma segunda importante fonte de recursos é aquela que vem de botar na ponta do lápis as contas de quanto se gasta por fazer mal feito. Então torna-se possível entender que é melhor gastar adequadamente ao invés de gerar prejuízos permanentes depois. Um empreendimento periférico gera uma enorme conta a ser paga depois pela sociedade e pelos próprios “beneficiários”. Será necessário instalar nova infraestrutura no local, será necessário gastar muito mais com o subsídio do transporte coletivo – que hoje já está na casa dos R$ 3 bi e subindo – além de custos menos tangíveis, como a destruição do capital humano pelo tempo perdido no transporte, as pesadas consequências ambientais do espraiamento e o risco permanente de regiões periféricas desprovidas de assistência caírem sobre o controle do crime organizado.

Também há que se levar em conta as deseconomias, em especial no sistema de mobilidade, causadas pela demanda muito superior à oferta razoável do serviço, gerando ineficiência, atrasos, custos adicionais desnecessários, quando se tem de transportar quase toda a população de um lado a outro da cidade duas vezes por dia. Na outra ponta se tem os custos com a insustentabilidade da infraestrutura instalada em áreas com baixíssima densidade nas regiões centrais, onde se paga a conta pela subutilização destas infraestruturas. Pagamos duas vezes por fazer errado, pela superutilização da estrutura precária e pela subutilização das áreas infraestruturadas e com empregos.

A proposta é transformar todos estes custos visíveis e invisíveis em incentivos, particularmente incentivos urbanísticos, para que se produza unidades destinadas à locação – dentro do limite de comprometimento de até 30% da renda familiar – nas regiões centrais, nas centralidades de bairro e nas áreas próximas dos grandes hubs de transporte coletivo e com elevada oferta de empregos. Quem colocasse no mercado, por um número determinado de anos segundo as diretrizes de interesse da cidade, pelo menos a metade das unidades produzidas teria incentivos para aumentar a área construída do empreendimento e estaria dispensado da Outorga Onerosa.

A dispensa da Outorga Onerosa não é um benefício fiscal, até porque ela não é um imposto, mas uma política urbana. Assim ao invés de cobrar de quem faz “errado” para pagar o conserto, faz muito mais sentido não cobrar de quem está fazendo aquilo que a cidade definiu, no seu Plano Diretor, como sendo o que se deseja que seja feito: habitação em área infraestruturada e próxima do emprego, reduzindo deslocamentos.

Comece a digitar e pressione Enter para pesquisar