em Artigos

Nesta semana, duas decisões importantes trouxeram um novo cenário ao problema crônico da moradia em São Paulo dando certo alento após o fim do programa federal  Minha Casa Minha Vida para as famílias de menor renda. O Executivo anunciou o programa Pode Entrar, esforço de substituir o modelo do MCMV, e a Câmara aprovou na quinta-feira (19/12), em 2ª. votação, meu projeto de Locação Social e Locação Incentivada.

O fim do MCMV não chega a ser algo totalmente lamentado. Com poucas e honrosas exceções, o programa mais criou problemas urbanos e ambientais do que os solucionou, contribuindo para o espraiamento das cidades por só se viabilizar em áreas com terrenos de custo muito baixo, portanto longe dos centros urbanos, muitas vezes em construções precárias ou de baixa qualidade e  sem conseguir controlar efetivamente o desvio dos valores subsidiados através da venda por “contratos de gaveta” dos imóveis.

Ainda assim era um importante aporte de recursos para enfrentar o déficit habitacional criado pela urbanização rápida e caótica das grandes cidades. Mesmo insustentável a longo prazo, o MCMV gerou empregos e teve algumas iniciativas importantes, como diversos projetos habitacionais na região central da cidade de São Paulo, talvez as melhores iniciativas do programa do país, viabilizadas pela existência da minha lei da Função Social da Propriedade, incentivando a produção em imóveis vazios ou subutilizados.

Pode Entrar
O programa anunciado pela prefeitura busca substituir o MCMV em linhas muito similares, através do subsídio de até R$ 120 mil/unidade para famílias com renda de até 3 salários mínimos. A existência de um programa de moradia municipal é importante e esta ausência foi muito criticada por mim durante as discussões do Plano Diretor Estratégico, entre 2013-14, na medida em que a concepção daquele plano se fundava na dependência de um programa federal, sobre o qual a cidade tinha muito pouco poder de intervenção para o reconhecimento das nossas especificidades locais, em particular o custo da terra e a necessidade de associação a outras questões como a mobilidade.

Isto posto, é preciso dizer que o programa municipal poderia ter inovado mais e mostrado melhor estruturação, inclusive com uma previsão de alocação realista de recursos, cronogramas e uma estruturação em forma de legislação efetiva, não apenas enquanto programa quase informal. Em comparação com o Plano Municipal de Habitação, elaborado entre 2008-2012, e abandonado pelas gestões seguintes – discriminando intervenções, recursos e demandas a serem atendidas segundo critérios objetivos –, o programa anunciado parece ainda mais frágil.

Capacidade de investimento
Uma das poucas inovações é por si questionável, a redução do limite de endividamento de 30 para 15% da renda familiar, contrariando um número globalmente utilizado como métrica para despesas com habitação. Este número limita muito a viabilidade de bons projetos habitacionais, reforçando os problemas de conjuntos distantes, ampliando nossos já drásticos problemas de mobilidade, além de, como dito acima, colocar em risco os recursos públicos alocados como subsídio pela indústria dos “contratos de gaveta”.

Necessário também dizer que a capacidade de investimento pública está bem limitada e só deve piorar ao longo dos próximos anos – inclusive por causa dos problemas de mobilidade que podem ser agravados com este modelo e já consomem mais de 6% do orçamento.

A própria administração, corretamente, já tem buscado adotar o modelo de PPP – Parceria Público Privada – para a produção de novas unidades, na medida em que, com esta modelagem, o investimento se dilui ao longo de períodos mais longos, eliminando a necessidade de altos investimentos iniciais. Modalidade que, curiosamente, não está prevista no programa.

Locação Incentivada
Meu PL, agora aprovado, segue em uma direção diferente, mais moderna. Em primeiro lugar, baseado na experiência mundial, especialmente americana, de utilizar incentivos urbanísticos para estimular o setor privado a produzir moradias destinadas a Locação para baixa renda. É verdade que este é um equilíbrio difícil, extensamente debatido com todos os segmentos envolvidos ao longo deste mais de 5 anos nos quais o projeto esteve em discussão na Câmara.

A lógica dos incentivos urbanísticos, assim como alguns incentivos fiscais, é a alocação mais eficiente de recursos visando o longo prazo e o “Direito à  Cidade”. A Outorga Onerosa, por exemplo, não é um “imposto”, mas um instrumento de política urbana, então faz mais sentido não cobrá-la – e até utilizá-la – quando o agente privado faz aquilo que a cidade decidiu – através do PDE – que era o necessário, em especial unidades habitacionais no centro da cidade, nas regiões com grande oferta de emprego ou próximas aos grandes hubs de transporte coletivo, nas quais as famílias não consumam mais de 30% da sua renda com habitação.

Recursos
O problema da moradia é menos capacidade de pagamento do que questões burocráticas. Isto pode ser facilmente compreendido quando se vê a enorme quantidade de famílias que pagam R$ 500-800 por um espaço insalubre em cortiço ou barraco precário em favela. Além disso, a cidade já gasta anualmente R$ 150 milhões com auxílio-moradia, recursos sobre os quais não há nenhum controle e não resolve os problemas de habotação das famílias que integram o programa. Recursos estes que poderiam ser melhor utilizados remunerando os imóveis, prestando garantias que dispensassem a burocracia, enfim, colaborando na viabilização da produção de unidades.

As duas propostas não se excluem, ambas podem contribuir para resolver estes problemas drásticos da cidade. Mas é necessário dizer que o futuro aponta – como o mundo sinaliza – para a substituição do modelo patrimonialista de “dar a casa” por uma política mais eficiente e inteligente de locação social, na qual o mercado tem muito a contribuir e para a qual há recursos financeiros internacionais abundantes.

Para encerrar, menciono dois momentos do debate com todos os segmentos envolvidos durante a discussão do PL de Locação Social que resumem a necessidade de olhar a questão por outro ângulo, ao invés de apenas lamentar a falta de recursos. Em uma reunião com lideranças de movimentos de moradia, dentre os mais sérios e responsáveis a mais importante reivindicação que eles fizeram foi: “queremos que os movimentos também possam fazer prédios para locação social nas mesmas regras que as empresas”. Em outro debate, com especialistas do mercado financeiro – como a viabilização e securitização é elemento essencial para que o modelo funcione – o interlocutor comenta: “todos os investidores estrangeiros perguntam: mas porque não tem um mercado de locação residencial no Brasil para investirmos?”.

Postagens Recentes

Comece a digitar e pressione Enter para pesquisar