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Superada a pandemia, a emergência é o emprego

“Uma mentira dá uma volta inteira ao mundo antes mesmo de a verdade ter oportunidade de se vestir.” – Winston Churchill

         Artigo veiculado no site do Labcidade (FAU-USP), “Saldão Covid-19 para o mercado imobiliário!”, faz insinuações no mínimo apressadas sobre os objetivos do Plano Emergencial de Ativação Econômica elaborado pelo nosso mandato. Numa leitura desatenta ou talvez enviesada das propostas, os autores deixaram de observar os princípios norteadores do Plano:
(I) A proteção à atividade econômica instalada na cidade;

(II) A manutenção do emprego e a geração de novos postos de trabalho;

(III) A adoção de medidas temporárias e transitórias de caráter urbanístico e tributário para a rápida retomada da atividade econômica.

Eis alguns fatos importantes para a compreensão das propostas e do contexto em que foram elaboradas, amparando diversos setores da economia paulistana. Há na cidade de São Paulo 292.925 estabelecimentos que geram aproximadamente 5 milhões de empregos formais, sendo que 76% desses postos de trabalho estão nos setores de comércio, serviços e construção civil, segundo a Fundação SEADE. Informações atualizadas do boletim sobre os impactos da Covid-19 elaborado pela Cielo, empresa de meios de pagamento, apontam que as vendas no varejo de 01 de março a 23 de abril já caíram 28,4%, com reflexos ainda piores no setor de bens não duráveis (retração de 43,8%) e no setor de serviços, com queda de 57%.

         O artigo faz ilações de que o Projeto de Lei apresentado atende aos interesses  exclusivamente do mercado imobiliário, “com alterações consideráveis em estratégias e parâmetros do Plano Diretor Estratégico de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016, pedindo descontos, isenções ou adiamento de pagamentos de impostos e instrumentos urbanísticos municipais”, além da falsa e grave afirmação de que o texto propõe “alterações no zoneamento, aumentando potenciais construtivos”. Aliás, as críticas sistemáticas de que tudo que se faz é em benefício do mercado imobiliário se transformou num dogma de setores da FAU-USP, como se habitação nascesse em árvores e todo empreendedor exercesse suas atividades por filantropia. Não se constrói cidade apenas no papel, se constrói assumindo riscos diariamente, sejam financeiros, seja de viabilização de negócios, seja do cipoal de regras que diariamente são impostas a quem pretende investir na capital paulista.

         Pequenas alterações na legislação, mesmo que com efeitos temporários, podem ser necessárias em períodos de crise, pois a cidade é dinâmica e suas leis não podem ser imutáveis como se fossem textos bíblicos. 

         Dois pontos abordados pelo artigo em especial merecem destaque. O primeiro, de que o desconto temporário da outorga onerosa pode desabastecer o FUNDURB e que são estes os recursos que o município iria utilizar para enfrentar a pandemia. O segundo, de que a utilização de recursos da própria outorga para financiar a infraestrutura de transporte das ZEUPs valorizaria os próprios empreendimentos.

Ora, importante esclarecer que os recursos dos Fundos Municipais, dentre os quais o FUNDURB, que serão utilizados no enfrentamento da COVID-19, são os superávits financeiros de 2019 e as receitas arrecadadas em 2020, ou seja, o que entrou nos cofres públicos até o momento. Como os autores devem saber, em momentos de crise financeira os investimentos são retardados em todos os setores da economia, e no mercado imobiliário não seria diferente. Assim, não é difícil chegar a algumas conclusões. Sem o desconto da outorga, podemos ter investimentos postergados. Dados do IBRE/FGV apontam que o setor da construção pode ter uma retração de 7,2%, e o resultado para o FUNDURB poderá ser ter 100% de nada. Assim, o desconto pode ser um importante indutor de manutenção e até de ampliação dos investimentos na cidade, com a possibilidade de manter o fluxo de recursos para o FUNDURB, de modo a favorecer a garantia e ampliação de empregos, a redução dos preços finais das unidades produzidas e, quem diria, conseguir mais verba para investimentos em Habitação Popular.

Já a ideia de que a utilização de recursos das outorgas de ZEUP valoriza os próprios empreendimentos é de uma incapacidade de raciocínio lógico assustadora. O artigo afirma que, se o investimento em infraestrutura de transporte for realizado com recursos da outorga da ZEUP, ou seja, que serão efetivados depois dos empreendimentos habitacionais prontos, será motivo para valorização dos próprios empreendimentos? Pergunta simples: o preço do m² é maior em áreas dotadas de infraestrutura ou sem infraestrutura?

         Pois bem, importante ter a oportunidade de esclarecer algumas dúvidas sobre as medidas propostas, não sem antes informar que todas foram discutidas com os setores econômicos afetados pela crise, lembrando que o principal objetivo do Plano é gerar empregos em grande escala com o mínimo esforço financeiro do poder público, seja na realização de investimentos, seja abrindo mão de receitas, quais sejam:

1 – Isenção de IPTU para estabelecimentos que foram obrigados a suspender o atendimento presencial ao público e diferimento de impostos ou taxas municipais por 90 dias. Esta é uma medida de justiça com todos os estabelecimentos comerciais e de serviços que foram impactados severamente pela crise de saúde pública. Apenas como exemplo podemos citar os Shopping Centers, Hotéis e Comércios de Rua, entre outros que dificilmente conseguirão se adaptar para realizar seus serviços de forma virtual em curto espaço de tempo.

2 – Dispensa de Alvará de Funcionamento para o exercício da atividade de baixo risco em propriedade privada. Essa medida, prevista na Lei de Liberdade Econômica, é importante para que a burocracia não seja um impedimento para a rápida abertura de novos negócios na cidade com geração de renda. Segundo dados do Doing Business do Banco Mundial, o Brasil ocupa o 138º lugar em tempo médio de abertura de empresas.

3 – Possibilidade de utilização de até 20% das vagas de estacionamento de Shoppings, por 1 ano, para realização de eventos e atividades como feiras de economia criativa. Os Shoppings já contavam com ociosidade de vagas de garagem em virtude das viagens por aplicativos. Essa medida é para oportunizar que diversos eventos ou feiras de economia criativa, que geram emprego e renda, sejam realizadas nestes espaços que já são confinados, permitindo a atividade econômica com um controle de acesso que não seria possível em áreas públicas.

4 – Desburocratização para implantação das ERB’s – Estações de Rádio Base. A comunicação móvel e a transmissão de dados é de fundamental importância para a atração de investimentos. Mais do que isso, é essencial para viabilizar o trabalho remoto de pessoas e empresas com o distanciamento social imposto pela covid. Em São Paulo, há cerca de uma antena de comunicação móvel para cada 2.100 usuários, enquanto o ideal é 1 antena para cada 800 pessoas. Existem pontos da cidade, como no extremo sul, onde cada antena atende cerca de 500 mil pessoas. Com base nestes dados, estima-se que há um déficit de 6.000 a 9.000 antenas na capital paulista para que a cobertura seja adequada à demanda, sem falar no 5G, que vai exigir uma ampliação ainda maior do número de antenas e de dispositivos repetidores. A simples desburocratização para implantação das ERB’s pode viabilizar investimentos da ordem de R$ 2 bilhões de reais e a geração de 6 mil novos empregos diretos e indiretos.

5 – Medidas temporárias, por 18 meses, para ampliar e antecipar muitos dos investimentos previstos no mercado imobiliário:

  1. Prorrogação dos Alvarás de Obras por 180 dias. Essa medida atende basicamente o pequeno empreendedor que foi obrigado a paralisar suas obras em virtude do isolamento social imposto ou da escassez da matéria prima necessária ao andamento de suas obras. Essa medida não impõe nenhum custo ao Poder Público;
  2. Reestabelecer as medidas anticíclicas que já foram adotadas no início da vigência da LPUOS em ZEU, que representam apenas 4,8% do território da cidade, possibilitando um mix maior de produtos nos eixos, evitando assim o excesso de oferta de micro-apartamentos/studios. Com essa medida, o objetivo é tornar a oferta de produtos mais aderentes à demanda. Importante ressaltar que não há qualquer alteração no PDE ou na LPUOS, uma vez que medidas idênticas vigoraram por 3  anos;
  3. Dar validade imediata às ZEUP’s, abrindo uma nova fronteira de desenvolvimento imobiliário, numa área que representa 2,3% da extensão territorial da cidade. Não há qualquer alteração de parâmetros ou de potencial construtivo, o que se faz é antecipar a ativação dos eixos para que os  recursos arrecadados com a Outorga Onerosa sejam aplicados na construção da infraestrutura de transporte prevista para estes corredores.
  4. Parcelamento da Outorga Onerosa até a emissão do Habite-se. É importante para que as empresas mantenham disponibilidade de caixa para dar início às obras que estão em licenciamento. Ninguém deixará de pagar a outorga, apenas ampliaremos o fluxo de desembolso destes recursos;
  5. Desconto de 50% da outorga onerosa para os empreendedores que iniciarem suas obras no curto prazo. Esta é uma medida de atração/antecipação de investimentos na cidade; em essência, uma forma de baratear o investimento com geração de empregos e, consequentemente, a redução dos preços dos imóveis em regiões centrais.
  6. Desburocratizar os procedimentos de doação de calçadas, reduzindo em até 180 dias a aprovação dos projetos.
  7. Desvinculação do ISSQN da emissão do Habite-se. O Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu: “o condicionamento para a expedição do Habite-se não representa somente ilegal e abusivo exercício de autotutela direcionada ao recebimento dos tributos. Mais do que isso, representa inquestionável afronta ao livre exercício da atividade econômica de que trata o art. 170 parágrafo único da Constituição Federal”. Neste sentido vamos apenas dar consequência ao que o judiciário já decidiu.

Todas essas medidas podem gerar cerca de R$ 1 bilhão de reais de investimentos com a geração de 20 mil empregos diretos e indiretos.

6 – Validade imediata para os incentivos fiscais dos Polos Noroeste e Fernão Dias, previstos no Plano Diretor e já aprovados por Lei. Estes incentivos vão atrair empresas para as regiões da Rodovia Anhanguera, Av. Raimundo Pereira de Magalhães, Av. Cel. Sezefredo Fagundes e Rodovia Fernão Dias. Estas áreas estão em distritos com baixo IDH e baixa relação emprego/habitante. Com a validade destes incentivos por 3 anos, busca-se a atração imediata de investimentos, geração de emprego e renda.

Dados preliminares apontam que esta medida pode gerar investimentos da ordem de R$ 8 bilhões de reais com a geração de 50.000 empregos.

7 – Abertura de novas vagas do Programa Operação Trabalho e Bolsa Trabalho, com30% do saldo dos recursos que forem excepcionalmente direcionados para a saúde e que eventualmente não sejam utilizados para este fim. O projeto tratou inicialmente apenas dos recursos oriundos na suspensão do pagamento da dívida do município com a União, mas se faz necessária a inclusão dos recursos da desvinculação dos fundos municipais. Com isso, acreditamos ser possível a abertura de no mínimo 20 mil vagas da Operação e Bolsa Trabalho, com investimento de R$ 90 milhões.

8 – Acelerar a migração parao teletrabalho.Facilitar as condições para a migração de serviços que podem ser realizados em regime de teletrabalho, permitindo a dedução de partes dos investimentos na migração para empresas e trabalhadores, garantindo tanto a preservação de empregos como uma vantagem competitiva neste segmento no futuro.

9 – Incentivar adoção de sistemas de delivery, aliviando parte dos impostos que seriam pagos se a empresa preservar empregos adotando mecanismos de delivery no lugar de vendas presenciais, sendo as medidas de segurança dos entregadores condição necessária para a compensação. Além de preservar empregos, ajuda a cidade a estar na vanguarda do novo modelo que deve emergir após a pandemia.

Frente ao cenário de retração econômica sem precedentes,  com queda no PIB projetada pelo FMI de até 5,3%, que pode ocasionar o sepultamento de milhões de empregos, medidas como as que elaboramos têm o potencial de gerar quase 100 mil postos de trabalho diretos e indiretos e o investimento privado de mais de R$ 11 bilhões de reais.

Diante de tamanha crise, a Academia e a FAU-USP têm papel extremamente importante. Mas os autores do artigo precisam fazer um esforço, encarar a realidade e se dedicar a propor medidas objetivas (quem sabe até mais eficientes que as do próprio Plano Emergencial de Ativação Econômica) ao invés de propagar meias verdades.

*Este artigo responde a afirmações inverídicas do seguinte texto:
http://www.labcidade.fau.usp.br/saldao-covid-19-para-o-mercado-imobiliario/

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